ההתנקשות הטרגית באיש העסקים ויזם הנדל"ן אלדד פרי ביום שישי האחרון, הותירה סימני שאלה גדולים לגבי דמותו. מחד, פרי השאיר אחריו חובות אישיים שנאמדים בכ־033 מיליון שקלים, חובות של החברות שבבעלותו שנאמדים במיליארדי שקלים, ורוכשי דירות רבים שאיבדו את כספם. מאידך, האיש הרבה לתרום למוסדות ציבור.

פרי, בן ,44 נורה בדרכו לתפילת שחרית בבית הכנסת. בפוסט שעדיין מופיע בדף הפייסבוק של "פרי נדל"ן", מתוארת תרומתה של החברה לבניית מתנ"ס לציבור הדתי בעיר. חברת הנדל"ן בבעלותו העניקה בעבר חסות לבית"ר ירושלים, ובשנים האחרונות פרי התקרב ליהדות ואף הוציא לאור עלון שבת שעוסק בתורת הרב קוק. נכון למועד כתיבת שורות אלה, המשטרה טרם איתרה את הרוצח.

פרי נולד בנתיבות כאלדד יפרח, למד משפטים ועבד כעורך דין בתחום הנדל"ן. בהמשך הפך ליזם נדל"ן בעצמו והקים קבוצות רכישה ברחובות, מודיעין, רמלה, בת־ים ועוד. נסיקתו והתרסקותו היו מהירות. מיזם הדגל של החברה בראשותו, משנת ,2017 הציע דירות ליד מכון ויצמן ברחובות במחירים זולים. ההשקות לפרויקטים שלו היו ראוותניות, ואת משרדי החברה בחר לשכן במרכז עזריאלי בתל־אביב, במקום שבו שכנו משרדיו של נוחי דנקנר.

בספטמבר ,2020 כחמש שנים לאחר הכניסה למשרדי הפאר בעזריאלי, קבוצת אלדד פרי, שהתמחתה בקבוצות רכישה, נכנסה להקפאת הליכים לאחר שנקלעה לחובות של מאות מיליוני שקלים.

אל השבעה שהתקיימה השבוע בבית המפואר בשכונת הווילות נווה־עמית ברחובות, התקבצו רבים ובכירים, והרחוב היה עמוס במכוניות יוקרה. הרב משה אבוחצירא מנתיבות דיבר על מעשי החסד והצדקה של פרי, הגדיר אותו תלמיד חכם שקבע עיתים לתורה, וקשר בין הרצח ובין סיפור עקידת יצחק מפרשת השבוע. בינתיים שר המשפטים גדעון סער, שהגיע אף הוא לנחם, התעניין בשלומם של בני הנרצח.

אך לא רק ידוענים וקבלני בניין הגיעו לנחם את המשפחה. לצידם היו גם אנשים פשוטים, שסיפרו כי פרי הרבה לסייע בכסף ובצדקה ככל יכולתו. העדויות הללו מדגישות את הפנים השונות בדמותו של האיש, שחלק מרוכשי הדירות שלו טוענים כי השאיר אותם בחוסר כול.

עו"ד ארז חבר, שמונה כנאמן על נכסיו האישיים של פרי, מנסה ללמד עליו זכות. "אני מכיר פושטי רגל, זו העבודה שלי. פרי היה אדם ששיתף פעולה. הוא הבין שהוא לא היה בסדר, ושאנשים איבדו הרבה בגללו. אלדד רצה להגיע להסדר נושים באמצעות הכנסת משקיעים שיקנו חלק מנכסי החברות. השבוע היה אמור להיות סיור בדירה שלו על מנת שרוכש יקנה אותה".

אם הוא שיתף פעולה, למה שמישהו ירצה לחסל אותו?

"אין לי מושג. ביום חמישי בשמונה בערב סיימתי פגישה בעניינו והייתי אמור לעדכן אותו, אבל בשישי בבוקר קמתי אל ההודעה שהוא נרצח. בשבוע שעבר הוא התקשר אליי צוהל, אמר שהצליח להכניס משקיעים. זה לא היה נראה שהוא מודאג מאירוע טרגי מהסוג שאירע".

"לא ראיתי, ולא רק שלא ראיתי, הוא היה אומר לי אם היה נושה שמציק לו".

"יכול להיות". עו"ד אוריאל זעירא, המייצג כ־051 נושים ורוכשי דירות בתביעה נגד קבוצת פרי נדל"ן, מתאר את פרי כ"אדם מבריק שהצליח לטפס למעלה בתוך בלגן מתוכנן מראש. איש כריזמטי עם יכולת שכנוע מדהימות, שהיה קשה להתווכח איתו. פרי טען באוזניי שהחברה נפלה כיוון שגורמים עסקיים ומלווים 'שמו לו רגל', ושהוא עושה מאמצים לקבל זכויות בנייה נוספות בפרויקטים, ובכך ליצור מקור להחזר לנושים".

"צריך להבין שלא מדובר בעסקת מכר רגילה שבה אדם רוכש דירה מקבלן או יזם. באופן כללי העסקאות של פרי נדל"ן עבדו כך: החברה הייתה מאתרת קרקע לבנייה ורוכשת מבעל הקרקע אופציה לרכישתה. במסגרת האופציה סוכם שיינתן פרק זמן מסוים שבו החברה תוכל לממש את האופציה ולבנות. החברה הייתה מגבשת קבוצת רוכשים לדירות וגובה מחבריה תשלום על מנת לממש את האופציה ולרכוש את הקרקע. מאחר שהציעו לחברי הקבוצה קרקעות במחירים נמוכים, וגם היו צריכים לסגור 'חורים' בפרויקטים אחרים, קרה שהחברה לא עמדה בתשלום והקרקע חזרה לבעלים. במקרים כאלו, הכסף לא הוחזר וחברי הקבוצה נותרו ללא כלום. כך קרה בפרויקט 'מלודי' ברמלה, שבו רוכשים מעוטי יכולת נותרו ללא דירה וללא הכסף, ורק הליכים משפטיים הביאו להחזר חלקי".

איך הנורות האדומות לא דלקו?

"אדם רגיל שחושב שהוא קונה דירה, לא יכול להבין את המשמעות של העסקאות במתכונת קבוצת פרי, ולא יודע לבדוק את של הזכויות המשפטיות. בנוסף היו המון פרסומות לדירות שהבטיחו מחיר סופי נמוך, למלווים הבטיחו תשואה גבוהה מאוד, והיה המון לחץ ויחסי ציבור רעשניים סביב זה.

"אחת התקלות החמורות הייתה שכמעט כל חברי קבוצות הרכישה לא היו מיוצגים בעצמם על ידי עורך דין, אלא הסתמכו על עורכי הדין של קבוצת פרי. מעבר לזה, בדרך כלל בקבוצות רכישה יש נאמן שקונה את הקרקע באמצעות כספי הרוכשים ודואג לרשום את הקרקע על שמם. בקבוצת פרי החברה גם רכשה את האופציה, גם ארגנה וניהלה את קבוצת הרכישה, גם שימשה כקבלן מבצע וגם ייצגה את הקבוצה. לא הייתה הפרדה ולא נשמרו מנגנוני הזהירות המקובלים. וצריך להבין, כשמבטיחים תשואה גדולה מדירה או הנחה עצומה בזמן שיש משבר נדל"ן, זה מפתה מאוד".

אחד הרוכשים מספר על הלחצים שהופעלו עליו כדי לשכנע אותו לרכוש דירה ולהקדים את כל התשלומים. לדבריו, מערך יחסי הציבור ניפח מאוד את התדמית העסקית של פרי. "הלוגו של החברה על החולצה של בית"ר ירושלים, התרומות למכבי שעריים, הכנסות ספרי תורה, הדפסות של ספרי קודש, תרומות למבני ציבור - כל זה גורם לך להשתכנע שאתה קונה בחברה הכי בטוחה שיש".

זעירא מוסיף להסביר את הבעייתיות: "כשרוכשים דירה מקבלן, יש בדרך כלל ערבות מכר. מה שאומר שאם הקבלן פושט את הרגל, יש בנק שאחראי להשלים את הפרויקט או להחזיר את הכסף. במקרה של פרי לא היה בנק מלווה ולא ניתנו ערבויות מכר. אספו כסף מחברי הקבוצה כדי לקנות את הקרקע, ובמקביל נטלו מימון ענק מקרנות הון חיצוניות, שלא עבדו לפי חוק המכר. הקרנות מיומנות ברישום שעבודים ודאגו להבטיח את עצמן, כך שלמעשה הן יראו את הכסף הרבה לפני הרוכשים. התעלומה הגדולה היא שלעיתים הסכום שנאסף מהרוכשים בתוספת המימון מהקרן, עלה בהרבה על הסכום הנדרש לרכישת הקרקע. החברה לא הספיקה לבנות מטר. אז להיכן הלך כל הכסף? מה עשו עם כל ההלוואות המטורפות שנטלו מאנשים תמימים? מה קרה לכספים בחשבונות הנאמנות? אנו מצפים לממצאי החקירה של הנאמנים".

עו"ד שי גליקמן, שייצג את פרי בהליך חדלות הפירעון, מסר: "כבר בפגישתי הראשונה עם אלדד פרי, באוגוסט ,2020 הוא אמר שאין לו מה להסתיר ושיעשה הכול כדי לעזור לרוכשי הדירות. הוא שיתף פעולה וענה לכל שאלה, והיה מרוכז במציאת משקיעים לפרויקטים שעדיין לא התחילו. הוא האמין שניתן לקדם את זה ולהוציא זאת לפועל".